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A 6 第 1440 期 2024 年 5 月 10 日 星期五

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那么负扣税又如何呢？房地产投资者其房产如果产生损
失，可以从其他收入的税款中扣除这些成本。

但负扣税惠及有高额税单的高收入者更多。澳大利亚人
的个人收入中位数约为55000澳元，需纳税约8000澳元——
这个金额对于抵消投资性房地产损失来说并不多。

整体来说，虽然负扣税有助于分担管理房产的常规成
本，但它不会改变预期的资本收益。

从最终计算结果来看，一套投资性房产最终给租房投资
者带来的收益，可能远远低于他们仅仅购买第一套房子所能
获得的收益。

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学者分析，租房投资的目标是现在购买便宜的房产，获得预期的资本收益，然后搬进更理想的房子。
租房投资是一个新兴现象，其流行程度和影响尚待正式
理想情况下，“租房投资者”可以享受投资房产的资本 潜在的租房投资者还应意识到，“外地”买家的投资回 的学术研究。但经济学家可能会推测其对房地产市场更为广
收益，同时住在他们真正想住的地方，这样他们就可以套 报往往比当地人的低得多——无论是资本收益还是租金收 泛的影响。
现，日后再升级到梦想中的房子。但这种投资策略有何风 益。外地人不了解当地的市场趋势，不知道要避开哪些街
险？这种做法的广泛采用会对澳大利亚的住房负担能力产生 区，也无法有效地远程监控他们的投资。 最简单的分析表明，租房投资者租用一处出租物业，同
怎样的影响？ 时向市场提供另一处出租物业。相反，如果他们买了一套
通过投资城市公寓来避开偏远地区这种方式本身就有困 房，他们就会腾出一套出租房，同时另一套房产从市场上撤
随着许多澳大利亚人越来越难以拥有住房，“租房投资 难。高额、意外的维护费用以及糟糕的物业管理是常见的投 下。在这种情况下，即使大规模租房投资，也不会对房地产

（rentvesting）”被吹捧为救星。 诉。 市场产生任何净效应。

租房投资是指自己租房居住，同时在更便宜的地方购买 ҂๝֥ӮЧջট҂๝֥߭Б 但更为仔细的视角可能会考虑租房投资者在哪里租房以
一处投资性房产并出租。 及在哪里投资。他们或许最有可能在已拥挤不堪的内城区租
潜在的租房投资者或许应该投资一些更直接的东西，比 房，但在其他首次购房者愿意居住的地区购买投资房。
理想情况下，“租房投资者”可以享受投资房产的资本 如股票。毕竟，近几十年来澳大利亚的股票回报率一直高于
收益，同时住在他们真正想住的地方，这样他们就可以套 房地产回报率。 这将增加城市的租房需求，减少地区自住房的供应，从
现，日后再升级到梦想中的房子。 而降低双方的住房负担能力。
然而，贷款投资房地产比借钱投资股市要容易得多。杠
这似乎是玩转房地产市场的一种精明方法。但这种投资 杆是投资者的秘密武器。例如，如果房价每年上涨10%，那 当然，如果这些租房投资者最终都能在房地产市场更上
策略有何风险？这种做法的广泛采用会对澳大利亚的住房负 么使用抵押贷款和购买价值100万澳元房产的10万澳元首 一层楼——在该地区卖出房产，在城市买入——这种影响就
担能力产生怎样的影响？ 付，你或将获得100%的股本回报率（扣除成本）。 会逆转。从更长远角度来看，租房投资者最终不会产生太大
影响。
ඣᅨԯۚ ֌ۚ؇҂၂ 但尽管投资者和房主都能获得相同的基本回报，他们的
成本可能会有很大差异。首先，与出售主要居所的人不同， ໡ૌಯಖླေ۷؟֥ٜሰ
租房投资的目标是现在购买便宜的房产，获得预期的资 房地产投资者需要就房产销售所得缴纳资本利得税。银行向
本收益，然后搬进更理想的房子。其希望是能够尽早踏上购 投资者收取的抵押贷款利率通常高于向房主收取的抵押贷款 租房投资并不是解决澳大利亚房地产市场困境的灵丹妙
房第一步，这样整个购房过程不会遥不可及。 利率。 药。潜在投资者应该权衡房地产投资的收益和其巨大的成本
和风险。此外，他们还需要仔细考虑一个显而易见的选择：
然而，这一策略的第一个问题是，房地产的资本收益并 有时，澳大利亚审慎监管局还会对银行投资性房地产贷 直接购买他们的第一套住房。
不总是平等的。 款设置上限，这使得抵押贷款融资变得更加困难。
我们有充分的理由警惕又一个涉及房地产市场的快速致
一般来说，对于租房投资者来说，相对来说，最便宜的 高杠杆的房产也需要抵押贷款保险。投资者可能需要针 富计划。
房产是偏远地区的房屋或城市的公寓。但偏远地区住房和公 对房产本身购买更高的保险，这反映出投资房产所涉及的风
寓物业的升值速度，往往比租房投资者希望他朝住进的内城 险更高。然后，你还必须支付管理市政费、物业费以及定期 总而言之，我们不应该批评在房地产市场困境中寻找出
区房屋的升值速度要慢。他们可能踏上了购房的阶梯，但阶 和意外的维护费用等等。 路的人，而应该加倍努力增加住房供应。
梯本身却在慢慢朝不同方向离去。