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             第 1526 期 2026 年 1 月 30 日 星期五




         澳洲租金中位数已达 $650/ 周！涨幅最高的首府城市是…




           尽管租金仍在持续走高，但最新数据揭示了一个新信                          数据还揭示了各城市间日益扩大的差距。在首府城市                       真实境况。她观察到，一旦空置率上升，房东会迅速失去
        号：澳洲租房市场的议价权正悄然发生转移，部分地区的                        中，霍巴特的季度和年度租金涨幅最为强劲，紧随其后的                        定价权。
        房东已不再独揽定价权。                                      是达尔文和珀斯。
                                                                                                             特别是在一些拥有大量同质化房源的地区，比如以“房
           PropTrack 数据显示，由于租房市场出现分化，澳洲                     而悉尼依然稳坐“全澳最贵租金房”宝座，周租金高                       地套餐”为主的新兴郊区，房东为了避免房屋闲置，不得
        中位租金创下新高；在某些地区房东仍拥有定价权，而在                        达 $760，每年比墨尔本租房贵出约 $9620。                        不展开激烈的价格战。
        其他地区则正在迅速失去这一权利。
                                                            REA Group 高级经济学家 Anne Flaherty 表示，人              Madeleine Roberts  补充道，在这些供应过剩的市
           澳洲中位租金虽已创下历史新高，但市场两极分化的                       口增长和住房供应有限持续推高了租房需求，但少数极端                        场，那些原本认为加租理所当然的投资者必须重新调整预
        趋势日益显著。在某些地带，房东仍能底气十足地加租，                        紧俏的市场扭曲了整体统计数据。                                  期。为了吸引租客，房东通常需要主动下调租金挂牌价或
        但在另一些地区，为了锁定租客，房东们不得不面对更为                                                                         提供各类激励措施。
        激烈的竞争。                                              Anne Flaherty 指出，强劲的人口增长是核心驱动力，
                                                         而新房供应却步履蹒跚。在珀斯和布里斯班等地，空置率                           澳洲社区住房（Australian Community Housing）
           最新的 PropTrack 市场洞察报告显示，去年第四季度                 极低直接导致了租金暴涨，从而拉高了全国平均水平。                         首席执行官 Mark Degotardi 则指出，这些数据凸显了新
        全澳洲周租金中位数上涨 1.6%，达到每周 $650。                                                                       租赁住房建设成本与家庭支付能力之间长期存在的错位。
                                                            与此同时，数据也反映出独立屋与公寓之间日益扩大
           这一数字使得年度增长率升至 4.8%，意味着租客每年                    的分歧。由于生活成本压力迫使租客改变行为，性价比更                           Mark Degotardi 表示，目前市场上依然极度缺乏位
        需额外支付约 $1560 的租金成本。                              高的公寓在过去一年备受青睐。                                   于“合适地点、价格合理且房型匹配”的住房。


           目前，各大首府城市的周租金中位数同样维持在 $650                       Flaherty  进一步说明，全澳公寓租金年涨幅高达                      据他观察，原本应作为廉价备选的公寓，现在反而承
        水平。值得注意的是，偏远地区市场的涨幅继续领跑城市，                       6.7%，而独立屋涨幅仅为 3.2%。                              受着最剧烈的涨价压力。他认为单纯增加供应量并非万能
        同比飙升 7.3%，达到每周 $590。                                                                              药，关键在于“造什么”和“造在哪”。
                                                            这种趋势在市中心及内城区边缘地带尤为明显，公寓
           虽然悉尼和墨尔本此前曾经历低迷，但今年这两个顶                       已成为需求最旺盛的选择。                                        Mark Degotardi 警告称，房屋交付成本与租客可支
        级房产市场已双双回升，带动全国范围内的价格增长更趋                                                                         付能力之间的鸿沟已达到史无前例的水平，特别是在一些
        均匀。                                                 M R Advocacy  董 事 兼 投 资 者 顾 问 Madeleine       租金增长强劲、但开发项目却因成本过高而难以获利的偏
                                                         Roberts 认为，全国性的宏观数据往往掩盖了局部市场的                    远地区，这一矛盾尤为突显。


         墨尔本最新房价预测出炉！两年内或暴涨 $15 万，涨幅达 14.1%




                                                                                                              毕马威首席经济学家 Brendan Rynne 分析认为，土
                                                                                                          地税已成为维州房市的一个结构性特征。虽然相关政策导
                                                                                                          致维州的房价增速略逊于昆州和西澳等强劲增长的州，但
                                                                                                          它更多是起到减缓增速的作用，而非终结增长。

                                                                                                              与此同时，包括“5% 首付计划”在内的需求侧政策，
                                                                                                          正在全国范围内激发首次置业者的热情，加速了中低端房
                                                                                                          产市场的回暖。


                                                                                                              毕马威强调，墨尔本目前相对较低的价格基数，为其
                                                                                                          在未来两年的补涨奠定了良好基础。

                                                                                                              贷款经纪人 Rhys Elmi 观察到，当前买家的行为模式
                                                                                                          发生了显著变化。许多客户在购买新自住房时，不再通过
                                                                                                          卖掉首套房来筹集资金，而是选择将其转为投资房长期持
                                                                                                          有。


                                                                                                              这种“只买不卖”的倾向直接导致了市场上流通房源
                                                                                                          的减少。Elmi 表示，只要没有迫切的财务压力，房东们普
                                                                                                          遍倾向于持有房产，这种惜售心理导致挂牌量持续收紧。
            随着供应持续收紧和成交速度放缓，墨尔本房地产市                       位价将飙升至约 116 万澳元，两年间涨幅高达 15 万澳元。
         场正显现出强劲的反弹势头。咨询巨头毕马威（KPMG）                                                                           此外，投资者的交易方式也正在向“地下”转移。
         最新预测指出，尽管目前投资者活跃度较低，但墨尔本中                           与此同时，单元房（Unit）的中位价也有望在同期内                    Kevin Ni 指出，虽然公开拍卖和看房现场的投资者有所
         位房价在未来两年内仍将迎来六位数的增长。                             增加约 8.3 万澳元。                                    减少，但这并不代表需求消失，而是大量交易已转至场外
                                                                                                          （Off-market）进行。
            毕马威发布的《住宅房地产市场展望》显示，到 2027                       尽管维州的土地税政策令不少投资者持谨慎态度，但
         年底，墨尔本房价预计将累计上涨 14.1%，其中 2026 年                  市场并未因此陷入衰退。                                         Ni 表示，为了规避激烈的竞争并获得更具确定性的价
         和 2027 年分别录得 6.8% 和 7.3% 的增长。                                                                    格，场外交易已成为目前墨尔本投资者的首选方式。
                                                             毕马威指出，投资者的观望情绪反而加剧了住房供应
            根据 PropTrack 最新数据，12 月墨尔本的中位房价                紧张，导致成交速度放缓，从而支撑了房价的稳健复苏。                           买方代理人手中仍有大量成交，只是这些数据往往并
         为 101.2 万澳元。若按此增幅推算，到 2027 年底，其中                                                                 不在公开挂牌中体现。
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