Page 14 - 1431b

14 第 1431 期 2024 年 3 月 8 日 星期五
Ϗն০࿰֥oϺᇹܓٜp࠹߃ିϺᇹࢳथᇾٜາࠏગĤ
澳大利亚联邦政府的“帮助购房”计划（Help to Buy
scheme）已经提交给议会。这项计划如果获得通过，它能
够怎样帮助澳大利亚人拥有自己的住房？又将会对解决住房
问题和房价带来怎样的影响？
澳大利亚联邦政府的“帮助购房”计划已经提交给议
会。联盟党和绿党都均表示反对。
如果该法案获得通过，政府将为新房提供最高40%的出
资额，为现有住宅提供最高30%的出资额，购房者需要支付
最低2%的首付。
参与者将被限制购买价格低于平均水平的房屋——在悉
尼不超过90万澳元，在墨尔本不超过80万澳元，其他首府城
市和偏远地区的房价上限更低。该计划名额有限：每年将提
供一万个名额。
为什么这是一个好方法？
oϺᇹܓٜp࠹߃൞ࢳथᇾٜ໙ี֥၂҆ٳ
“帮 助购房 ”计划 与格拉坦研究所（Gr att an
Institute）在2022年建议的一项计划类似。如获通过，“帮
助购房”计划将有助于在买房方面提供公平的竞争环境，而
对于许多澳大利亚人来说，购房正变得越来越遥不可及，这
在很大程度上是因为如今存首付所需的时间要长得多。
在1990年代初，澳大利亚人平均要花7年的时间，才能
为一套普通住宅存下20%的首付。现在则需要将近12年。毫
不奇怪，现在越来越多的澳大利亚人依靠 “父母银行（Bank
of Mum and Dad）”来买房。
对于那些有首付，但在退休前的工作时间尚未足以付清
房款的年长租房者来说，“帮助购房”计划尤其有帮助。
由于房价远高于收入，许多澳大利亚年长者无法进入房
地产市场。另一些人则发现，在和伴侣分开后失去住房，想
再重新买房太难了。在与伴侣分开并失去住房的女性中，只
有不到一半的人能在10年内再买一套住房。
现在的年长租房者可能会加入将来的退休租房者之列，
其中近半人已经生活在贫困中。帮助购房计划为他们提供了
一条重新拥有住房和更有保障的退休生活的途径。
即使联邦政府和州政府采取亟需的改革措施来增加住房
供应、减少需求，房价相对于收入而言仍可能居高不下。
ܱႿ൬ೆ૊ࡪބ൮ڱб২
但除了上述益处，政府的这项计划也有不足之处。该计
划的收入门槛过高——单身人士9万澳元，伴侣双方12万澳
元。大约75%处于工作年龄的单身人士收入低于9万澳元，
39%的夫妇收入低于12万澳元。
为高收入者提供购房援助很难有说服力，因为他们无论
如何都有很大的机会买房。
此外，要求借款人只需支付2%的首付，而不是我们建
议的至少5%，会增加他们在房价下跌时陷入负资产的风险。
房价上限应该降低，以与针对首次购房者的印花税优惠
相匹配，在大多数州，房价超过65万澳元的房屋通常会开始
逐级取消印花税优惠。
以这种方式更好地针对该计划，意味着每年的名额上限
可以逐步提高。目前的计划有变成“摇号”的风险，因为收
入门槛的设定，以至于符合条件的人远远多于每年可提供的
一万个名额。
ࠇٜؓࡎ႕ཙമັ
共享产权计划通过增加住房需求，可能会推高房价。这
就是为什么主要方法仍然是通过建造更多的住房来降低房价。
但是，这一设限的计划对房价的影响可能非常小。在四
年内仅提供四万个名额，在澳大利亚10.3万亿澳元的住房市
场中，对房价的影响几乎为零。
我们估计，四年后，提供的四万个名额带来的影响可能
会令整体房价上涨约0.016%。这可能将使一套70万澳元房屋
的购买价格增加113澳元。
由于参与者只能购买较便宜的住房，因此它对符合该计
划条件的住房的影响可能会略微大一些。
如果该计划不设上限，但如我们所建议的那样更有针对
性，它对房价的影响仍然很小。
我们的模型显示，政府通过该计划资助的每10万套房
屋，房价或将上涨0.04%，相当于一套价值70万澳元房屋的
购买价格增加283澳元。
议会应该通过政府的“帮助购房”计划，因为它将帮助
一些澳大利亚人拥有自己的住房。但更好的办法是制定一个
更有针对性的计划，它不需要定量配给，这将帮助更多正在
为拥有自己的住房而苦苦挣扎的澳大利亚人。