Page 6 - 1525a
P. 6
A 6 第 1525 期 2026 年 1 月 23 日 星期五
全澳最宜居但租金最便宜 这座首府城市是如何做到的？
根据 Domain 12 月租金报告，悉尼仍是全澳独立
屋租金最贵的城市，平均每周 800 澳元；其次是达尔文、
堪培拉和珀斯，平均约 700 澳元。
自 2024 年 12 月以来，各首府城市的单位租金普
遍上涨，其中悉尼最高，为每周 750 澳元，其次是布
里斯班和珀斯，均为 650 澳元。
鲍威尔表示：“整体来看，租房竞争依然激烈，但
可负担性正在限制租金上涨的幅度和速度。”
她指出，澳大利亚仍处于房东市场，所有首府城市
的空置率均低于 2%。
城市如何兼顾宜居与可负担性？
根据经济学人智库发布的 2025 年全球宜居城市指
数，在医疗、教育及基础设施等指标上，墨尔本位居全
澳第一。
在过去 12 个月中，澳大利亚大多数城市与地区的 Domain 研 究 与 经 济 部 门 主 管 鲍 威 尔（Nicola 2025 年，墨尔本被评为全球第四最宜居城市，悉
住房租金持续上涨，租房负担能力不断下降。然而，墨 Powell）向 SBS 新闻表示，墨尔本的住房供应相较其 尼排名第六，阿德莱德排名第九。
尔本却出现了不同寻常的趋势。专家指出，这一现象与 他城市更为充足。
维州政府的政策密切相关，目前墨尔本独立屋的租金比 墨尔本大学生命课程中心的城市规划专家雷纳
12 个月前更便宜。 她说：“租客的选择明显更多，这意味着在租金要 （Kate Raynor）表示，墨尔本在公共空间、公共交通
价方面，房东必须更加现实地定价。” 连通性以及公共安全方面表现突出。
根据 Domain 最新发布的报告，在截至 2025 年
12 月的一年内，澳大利亚各首府城市整体而言，无论 截至 12 月，墨尔本的空置率为 1.6%，是所有首府 她指出，墨尔本空气污染较低，且在历史上住房相
是独立屋还是单位租金均有所上升。 城市中最高的。 对可负担。
然而，一直被评为全澳最宜居城市的墨尔本，如今 首置买家增加 投资者减少 她还表示，墨尔本拥有多样化的住房类型和不同居
却成为租房最便宜的首府城市，独立屋平均每周租金为 住密度，有助于提升可负担性，让居民更容易在住房阶
580 澳元，达到可负担性指标的上限。 联邦及州政府政策同样影响了市场走势。 梯中进退转换。
报告指出，墨尔本独立屋租金在过去一年下降了 鲍威尔指出，新的首置业者计划允许全国首次购房 此外，维州获批的新建住房数量也高于其他州。
1.7%，这是全澳所有城市、所有房屋类型中唯一出现 者仅支付 5% 的首付，促使部分租客转向购置首套住房，
下降的情况。 从而降低了租赁市场需求。 根据澳大利亚统计局 2025 年的数据，2025 年 11
月全国共批准 18,406 套新建住房，其中维州占 5,215
这对维州的租客、房东及投资者来说影响不同，而 与此同时，维州针对投资物业的州税政策调整，提 套，新州 4,848 套，昆州 4,558 套。
与此同时，全国仍面临新房短缺及空置率低的问题。 高了投资者的持有成本。鲍威尔表示，这些变化促使部
分投资者在过去几年出售物业，并转向其他州投资。 墨尔本对其他城市的启示
租金下降的原因
目前，维州的投资物业比例是全国最低之一。 雷纳指出，生活成本对城市宜居性构成挑战，使政
截至 2025 年 12 月，墨尔本独立屋的周租金在 12 府在平衡城市吸引力与成本效益方面面临困难。
月内下降了 10 澳元，这意味着，租客一年可节省约 “目前（维州）投资贷款占比不到 34%，而新州为
520 澳元。 46%，投资者参与度存在明显差距。”她说。 “政府既希望建设更多公共设施和基础建设，又不
希望因价格上涨而迫使居民外迁。”
不过，墨尔本的单位租金却出现上涨，从 2024 年 房地产协会的研究显示，由于“严苛的税制环境”，
12 月的平均每周 550 澳元，上升至一年后的 580 澳元， 投资者正避开墨尔本，转而选择物业税负较轻的州份。 她强调，不仅是墨尔本，所有城市都需要加大对公
与独立屋租金持平。 共住房和中密度住宅的投资，以维持城市活力并保持租
全国租金走势 金可负担。
尽管如此，这仍低于悉尼（750 澳元）、布里斯班
和珀斯（各 650 澳元）、达尔文（598 澳元），和堪培 鲍威尔预测，由于墨尔本租金已达到“可负担性上 “公共住房的需求最大、住房压力最为明显，也是
拉齐平。 限”，未来租金水平将保持相对稳定。 帮助面临无家可归风险或严重住房压力人群实现住房稳
定的最直接途径。”
只有霍巴特和阿德莱德的单位租金更低，分别为每 “目前没有任何迹象显示租金会突然加速上涨。”
周 480 澳元和 525 澳元。 她说。 她补充，新建住房还必须配套完善的交通基础设施，
以避免居民被“锁定”在外郊或开发中的区域。
