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             第 1400 期 2023 年 7 月 21 日 星期五



 澳大利亚租房危机背后的真正原因是什么？  RBA加息接近尾声！高租金增长明年有望缓解






              澳储行(RBA)表示，目前的加息周期即将结束，通                     个月12次加息的影响，但它表示，尽管有迹象表明通胀                           尽管较高的利率可能导致租金上涨，以便房东能够
          胀开始放缓，从明年开始，租金大幅增长的步伐可能会放                        正在逐渐缓解，但未来加息或许仍有必要。                             支付更高的抵押贷款还款，但CoreLogic表示，租金上
          缓。                                                                                               涨不太可能仅仅是为加息成本提供资金。
                                                               各大银行还预测，澳储行将在2024年的某个时候开
              房地产研究公司CoreLogic对高利率和高租金之间                   始降息。但储行没有给出一个时间框架，而是表示，预计                           欧文的分析引用了ATO的税务数据，该数据显示，
          的关系进行了研究，新分析表明，随着通胀开始下降，澳                        通胀将在“2025年中期”回到2%至3%目标区间的顶端。                    在2020-21财年，澳洲47.1%的房地产投资者使用负扣
          储行停止加息，紧张的租赁市场有望从2024年开始“放                                                                       税——因此，在澳储行开始加息之前的几年里，租金不支
          松”。                                                  CoreLogic的研究主管欧文(Eliza  Owen)表示，这           付投资房产的利息成本。
                                                           一预测对租房者来说是个好消息，因为租金和利率之间存
              澳洲现金利率有望在今年见顶，国民银行(NAB)和                     在联系，它们会随着时间的推移而一起变化。                                欧文写道，“在截至6月的一年中，CoreLogic每
          西太银行(Westpac)预测，到9月，现金利率将达到                                                                      月租金中值预计上涨了225澳元。然而，据估计，一笔新
          4.6%；联邦银行(CBA)预计，到8月，现金利率将达到                         她说，有迹象表明，现金利率正接近峰值，这也可                      投资贷款的抵押贷款成本，按澳洲住宅价值中位数计算，
          4.35%；澳新银行(ANZ)则预计，在目前4.1%的水平上，                  能表明，租金的增长也已经见顶，或者正在接近峰值。                        每月增加了948澳元。”
          不会进一步加息——不过，在下周公布6月份通胀数据之
          后，这些数据可能会得到重新审视。                                     “(利率和租金)可能同时变动的原因有很多，”她                         她还指出，那些拥有少量抵押贷款的出租房产，或
                                                           写道。“首先，租金是衡量通胀的一项指标。当租金上涨                       者根本没有抵押贷款的房东，可能会“利用”紧张的租赁
              澳储行周二公布了7月会议纪要，显示该行决定将利                      时，通胀会上升，这促使澳储行提高利率。”                            市场，以提高他们的投资回报。
          率维持在4.1%不变，原因是担心进一步加息可能在年底
          前引发意外的失业率上升。                                         CoreLogic截至6月份的三个月数据显示，全国租                      “无论抵押贷款成本如何，租金通常只有在租赁市
                                                           金仍高于平均水平，但尽管需求强劲，但租金已开始放                        场竞争激烈、租房者找不到其他可以协商价格的住处时才
              暂停加息的决定将使储行有更多时间来评估过去15                      缓。                                              会大幅上涨。”



          墨尔本是澳洲最佳学生城市！全球排名第四






              根据一项国际公认的排名，墨尔本是澳洲最好的学生                                                                      表示，重新引入国际学生每两周工作48小时的上限，导致
          城市，全球排名第四，尽管它也是可负担性最差的城市之                                                                        澳洲成为可负担性最差的国家。
          一。
                                                                                                               澳洲国际教育协会首席执行官霍尼伍德（Phil  Honey-
              悉尼和墨尔本在QS Quacquarelli Symonds年度榜单                                                           wood）说，墨尔本是澳洲真正的国际化城市。
          上排名均有所上升，部分原因在于它们的教育质量。澳洲三
          所大学——墨尔本大学、悉尼大学和新南威尔士大学——首                                                                           他说，“我们有来自各个国家的移民，他们的多样性
          次上榜QS发布的全球前20榜单。                                                                                 令人难以置信，因此，由于我们强调多元文化主义和支持多
                                                                                                           样性，与世界其他地方相比，国际学生在这里觉得非常受欢
              在2024年QS最佳学生城市排名中，伦敦拔得头筹，其                                                                   迎。”
          次是东京和首尔。悉尼从2023年的第九名上升至第七名。
          墨尔本去年排名第五。在疫情前的2018年和2019年，墨尔                                                                        霍尼伍德还表示，澳洲的每个城市都面临着生活成本
          本的排名甚至更高，在全球最佳学生城市中排名第三。                                                                         危机，但在澳洲可能更为明显，因为英国和美国的大学城往
                                                                                                           往更乡镇化。
              这份榜单根据文化多样性、学术成就、生活质量、就                          他说，墨尔本文化多元，包容广阔，具有前瞻性。
          业机会和负担能力对学生城市进行排名。                                                                                   “我们的大大学都在我们的主要城市——墨尔本、悉
                                                               墨尔本拥有“充满活力的氛围、友好的社区和创新精                     尼、布里斯班。与我们的大学在边远城镇相比，城市的住宿
              墨尔本是“学生构成”得分最高的三个城市之一，这                      神，是一个经济稳步增长的繁荣州府。”                              成本将是最高的。”
          是一项对校园多样性的评估，只有英国的爱丁堡和考文垂在
          这方面得分更高。                                             但对于潜在的学生来说，负担能力是一个问题。悉尼                         QS对人口至少25万，且至少有两所大学上榜的城市进
                                                           被评为最难以负担的学生城市之一，排名第137位，紧随其                     行排名。在它考虑的7个澳洲城市中，今年有6个排名上
              墨尔本的学生或校友也对这座城市评价颇高，这一项                      后的是墨尔本，排名第131位。与去年相比，这两所大学在                     升，1个保持稳定。澳洲和德国是仅有的、共计两个城市跻
          排名与爱丁堡并列世界第二，仅次于柏林。                              这方面的排名都有所下降。                                    身前十的国家。


              根据宜居性、安全性、污染、腐败感知指数和学生意                          该排名基于学费、生活成本和零售价格，许多世界顶                         QS高级副总裁索特（Ben  Sowter）表示，澳洲多元
          见，悉尼被评为澳洲最理想的学生城市。它在全球排名第                        尖的学生城市都难以负担得起。                                  文化、吸引力和强大的雇主活动吸引了学生。
          三，墨尔本排名第五。
                                                               上榜的7个澳洲城市在可负担性方面的排名都很低，只                        他说，“虽然排名前七的城市在几个指标上表现出
              QS首席执行官特纳（Jessica  Turner）表示，墨尔本             有黄金海岸排在第97位。                                    色，但负担能力仍然是一个问题。尽管如此，澳洲仍致力于
          在2024年排名中的表现证明了它作为国际学生首选的吸引                                                                      为学生提供一个充满热情的环境，这点是显而易见的，这也
          力。                                                   国际学生支持网络协调员加万佐（Ness  Gavanzo）               使它成为国际教育的首选。”
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