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18 第 1513 期 2025 年 10 月 17 日 星期五

房贷对冲账户未必适合所有人 新研究揭示受益人群

房贷对冲账户是住房市场中的常见产品，它让房主在 格雷厄姆指出，由于低收入家庭往往不了解对冲账户
可随时支取储蓄的同时支付更少的贷款利息，然而最新研 的运作机制，他们很容易在长期使用中亏损，而且银行账
究发现，这一方式并非对所有人都有利。 户具有“黏性”，也就是说人们一旦开设账户，通常不会
将其关闭，即便这种账户已经不再划算。
本周发表在《Economic Record》期刊上的研究发现，
澳大利亚的房贷对冲账户在很大程度上有利于富裕家庭， 金融比较网站 Canstar 的数据观察总监廷德尔（Sally
让低收入家庭处境更糟。 Tindall）表示，对冲账户的使用率似乎正在上升。

这项研究的主要负责人、悉尼大学经济学院高级讲师 “这是一种非常受欢迎的产品，而且确实能带来好处，
格雷厄姆（James Graham）表示，他建立的澳大利亚首 因为银行会每天根据账户余额调整利息。即使储蓄金额时
个房贷对冲账户学术分析模型显示，当前的房贷对冲账户 多时少，长期来看仍然可以有所不同。”
系统可能正在加剧不平等。
她表示，对冲账户在过去通常比“再提取账户”（redraw
格雷厄姆告诉 SBS，他开展这项研究是因为他身边“所 account）收取更高的费用和利息，“再提取账户”也允
有人”都在讨论买房和开设房贷对冲账户，而他想弄清楚 许房贷持有人从贷款中提取部分资金。
这样的产品是否真的“有价值”。
廷德尔说，银行似乎意识到消费者更倾向于选择低利
“我认为很多人之所以选择这种账户，只是因为它是 率的对冲账户。
许多银行提供的默认选项，”他说。 “有时候确实很难弄清楚，你到底为何要为这些东西
付费。” “如今，一些银行不再提高利率，”她说。
“也有人会更认真地思考，问自己是否真的能从这种
产品中获益。” 维州房贷压力机构的政策与宣传负责人博伊德 “以前银行可能会这么做，但现在竞争更激烈，关键
（Denise Boyd）表示，房贷对冲账户可能“非常复杂”， 在于这些费用是否物有所值。而费用在不同银行之间也有
格雷厄姆表示，他的研究目标是弄清楚“谁在使用房 银行有责任向客户提供“清晰、准确的信息”。 差异。”
贷对冲账户、谁从中受益以及受益多少”。
但她也指出，客户自己也应“不断提出问题”。 维州房贷压力机构的政策与宣传负责人博伊德表示，
什么是房贷对冲账户，它的运作原理是什么？ 如果人们不确定自己的对冲账户是否适合自己，应该向银
“你必须确保一开始就得到正确的信息说明。如果没 行进行咨询。
房贷对冲账户是一种与住房贷款相连的储蓄账户。 有正确信息，你就会失去利息优惠。人们需要了解这一点。”
廷德尔建议，凡是有房贷对冲账户的人，都应至少每
这是银行为房主提供的常见服务，可以帮助房主减少 房贷对冲账户研究的结论是什么？ 年检查一次自己的利率，以确保获得最符合自身需求的选
贷款利息。根据澳大利亚储备银行 2021 年的分析，澳大 择。
利亚大约 40% 有房贷的人在使用这种账户。 在研究过程中，格雷厄姆研究了不同类型的房贷对冲
账户对不同贷款的影响，并发现“不同的定价结构带来不 政府在线理财平台 Moneysmart 的金融专家戴维斯
房主在对冲账户里存入部分资金，这个账户可以像普 同的好处，但也在损害不同人群的利益”。 （Justine Davies）表示：“为自己挑选合适的房贷方案
通储蓄账户一样自由使用。 极其重要。”
他说，那些贷款额较大且储蓄能力强的人，是最能从
例如，如果你的房贷是 50 万澳元，并在对冲账户中存 有年费的对冲账户中受益的群体。 她告诉 SBS 说：“不要害怕定期审查你的房贷，并要
入 5 万澳元，那么你只需为 45 万澳元支付利息。 求金融机构为你提供更优惠的方案。”
“这实际上有利于最富有的人，因为你必须先有一笔
“对冲账户的好处在于，你账户里的钱随时可以使用。 很大的贷款，这样使用这种账户才值得。” “查看你考虑申请的任何房贷的‘关键信息表’，它
假设明天你遇到紧急情况的话，你可以立即取出这笔钱使 会显示你的还款额、贷款周期内的总利息，以及你需要支
用，这种账户同时可以减少你的房贷利息，”格雷厄姆说。 还有一些方案是不收取年费，而是在贷款利率上略作 付的各项费用。”
上调。
有些房贷方案需要支付一次性的前期费用，而另一些 “有一个警示信号，那就是一些金融机构会因为你开
则不收取前期费用，但会提高利率。 “这种方案实际上对贷款额较小的人稍微更有利，” 设了对冲账户而收取额外或更高的费用。”
他说。
格雷厄姆想研究的正是这种收费上的差异。 “如果是这样，你必须确保存入对冲账户的钱所节省
“因为如果你的贷款额度较小，你为这种产品支付的 的利息，要超过你为高费用或高利率所付出的成本。”
他说，有些银行可能会收取年费，而另一些银行则不 费用也较少。与大额贷款相比，这让小额贷款处于更有利
收年费，但会提高贷款利率。 的位置。” “否则，你可能会得不偿失。”

“还有些银行推出各种复杂的贷款组合方案，让人难 总体而言，格雷厄姆的研究发现，最关键的问题在于 她还建议，在选择房贷前比较多种方案，并使用政府
以弄清楚这种账户的真实花费。” 人们缺乏关于如何真正从对冲账户中获益的教育与认知。 工具（如 Moneysmart 的房贷计算器）计算房贷的长期成
本。
他说，有些人可能并不完全明白自己在做什么，也可 “许多家庭可能在并未完全了解这种产品的运作方式
能没有在对冲账户中存入足够的钱，从而无法享受利息优 的情况下就开设了账户，而在某些情况下，他们的经济状 “房贷可能是你一生中最大的一笔债务，也是最大的
惠。 况反而因此更糟。” 一项支出之一。利率上的微小差异，都可能在整个贷款期
限内带来数千甚至数万澳元的差距。”